How we work
Rudra Realty Group is a strategic realty consultancy. We work on a Non-Broker, Documentation-First basis: the records of a property are examined before any decision is taken on it.
Our principle is simple — title first, transfer second. Until the title of a piece of land is clear and undisputed, we do not take its transfer forward.
In the Sanatan tradition, land is revered as a mother — “The Earth is my mother, and I am her son,” says the Atharvaveda. We therefore do not speak of selling land, or of striking a deal over it. We speak of its transfer: from one owner to the next, with its title clear.
Where we can help
- Examination of land records — Khasra, Khatauni (B-1), Naksha — and of the title chain
- Revenue processes, including mutation and diversion
- Due Diligence before a transfer of land — for the owner and for the prospective owner
Our advice is documentary, not a legal opinion, and it does not guarantee title. Where a legal opinion is needed, we say so, and it should be obtained from an advocate.
Who you are
Land owner
- No prospective owner is introduced until the title is clear.
- Your contact details are not passed directly to a prospective owner.
- If the land has already been shown to others, a Mandate is still possible; earlier contacts are recorded and settled in writing at the start.
Prospective owner
- Land is placed before you only after its records have been examined.
- Records are checked against the MP Bhulekh portal and the issuing office.
- See “Records to check” below for your situation.
Investor
- The documentary position is examined before any decision.
- Where a holding has several Khasra numbers, each is examined separately.
Owner living away or abroad
- For acquiring land in India — examination of records and guidance; the early stages can begin without your travelling.
- For the transfer of your land — preparation of records and verification of ownership.
- Guidance on revenue steps, from a distance.
- A confirmation about money or a signature is taken only in person or by registered post.
Revenue and succession
- Guidance on mutation, partition and succession.
- Correct record wording for heirs and co-holders.
- Clear information on the steps at the tehsil and the revenue court.
Land caught in a dispute
- Ambiguity or a dispute can surface even after a transfer — this is not unusual.
- The first step is an impartial review of the actual documentary position, including past transfers.
- This review is not an offer or a legal opinion; it is meant to show the proper next step.
Records to check
Before acquiring land
- Current official copy of Khasra and Khatauni (B-1)
- Naksha, and a site check of the boundaries
- The chain of title over the preceding years
- Encumbrance Certificate (EC) from the Sub-Registrar's office
- Mutation entry in the present owner's name
Before transferring your land
- Up-to-date Khatauni in your own name
- Name and area matching in the revenue records
- For inherited land, the mutation or succession order
- No-objection from co-holders
- Evidence that the land is not mortgaged
Revenue process
- Death certificate, in a succession matter
- Family tree
- Consent of co-holders, or a partition record
- Patwari halka report
NA Conversion / Diversion
- Current land records of the parcel
- Application to the competent revenue officer
- Details of the intended change of use
Records we rely on
For area and revenue details, the live record on the MP Bhulekh portal is our first reference, in preference to a handwritten or older copy; where needed, it is also checked with the tehsil record. Every copy given to us, such as an EC, a Khasra copy, an NA order or an NOC, is checked with the issuing office or a government portal before it is relied on.
What we do not do
- We do not pass the contact details of the owner and the prospective owner directly to each other.
- We do not market RERA-registered projects.
- We do not take forward a transfer whose records are unclear, however much it is pressed.
- We do not act on any information or proposal unless it is confirmed by the actual owner, or by a person lawfully authorised by the owner.
Confirmations
Voices and writing styles can now be imitated easily. A confirmation about money or a signature is therefore taken only in person or by registered post, never by phone or WhatsApp alone.
Payment is made only to the account stated in the Mandate. That account is confirmed only in person or by registered post; treat any message asking you to pay into a different account as invalid.
Your documents
Before we take any document for our work, you receive a written notice explaining why it is needed, how it is kept and what rights you have over it. See also our privacy page.
How to begin
- Call, message us on WhatsApp, or write. Tell us your situation in outline.
- We say whether the matter falls within our work, and what it would need. If it does not, we say that plainly.
- We explain which records the first examination would start from.
- The scope of the work and the fee are settled in writing in a Mandate. No consultation moves forward formally without it.
- Before any document is taken from you, you receive a written notice about it.
No fee figure is published here, because the work differs from one matter to another. The fee is stated in the Mandate before the work begins, not afterwards.
Where we work
Our work is centred on Junnardeo, district Chhindwara, Madhya Pradesh. A matter outside Madhya Pradesh is considered on its own facts.
Common questions
Mandate
What is a Mandate?
A Mandate is a written agreement that sets out the scope and terms of our work. It gives clarity to both sides; no consultation moves forward formally without it.
The land has already been discussed with others. Is that a problem?
No. This is where a Mandate helps most. Earlier contacts can be recorded with the Mandate, and how they are to be settled is agreed in writing at the start.
Records and privacy
Will my land's details be shown to everyone?
No. Details are shared only as far as the work needs, as described on our privacy page.
What if something is missing in my records?
The gap is identified first. No prospective owner is introduced until the position is clear — this protects you; it is not an obstacle.
Process
How long does it take?
It depends on the condition of the land, the records available and the finding of a prospective owner, so no fixed time can be given. The position is made clear at each stage.
Will I need to visit often?
Most communication can happen by phone. An in-person meeting is needed only for signatures and key steps — for your own protection.
Joint ownership and authority
The land stands in the names of several family members. Is everyone's consent needed?
Yes. In joint ownership, the written consent of every co-holder is needed. This is settled at the very start.
I am not the owner but a family member. Can I begin the conversation?
Yes. You may help with suggestion and coordination. A Mandate is always in the names of the actual owners, and its terms are placed before them directly.
Can anyone approach you with details of a piece of land?
A person who is not the owner must show lawful authority to speak for the owner — a written consent or a Power of Attorney. Without it, no information or proposal moves forward formally.
Working with us
If you work in the field — bringing information about land, or as a local contact in your area — and wish to work with us, please write through the enquiry box below. Any information is acted on only after the actual owner confirms it in writing, and a person working with us does not represent Rudra Realty Group before any party.
Every association begins with a written agreement, after a trial period of small, defined tasks; the terms are settled in each case. This is not an offer of employment.
Send an enquiry
Choose your situation and write a line or two. The message is prepared on your own device and is sent only when you send it yourself on WhatsApp or by email.
Please do not write a Khasra number, an owner's name or any amount here. Such details are shared only in person.
Replies are usually sent within two working days.
Contact
Please call, message us on WhatsApp, or write to us.
कार्य-पद्धति
Rudra Realty Group एक Strategic Realty Consultancy है। हमारा कार्य Non-Broker एवं Documentation-First आधार पर होता है — किसी सम्पत्ति पर कोई निर्णय लेने से पूर्व उसके अभिलेखों का परीक्षण किया जाता है।
हमारा सिद्धांत सरल है — पहले अधिकार, फिर हस्तांतरण। जब तक भूमि का अधिकार स्पष्ट एवं निर्विवाद न हो, हम उसका हस्तांतरण आगे नहीं बढ़ाते।
सनातन परम्परा में भूमि को माता का स्थान प्राप्त है — “माता भूमिः पुत्रोऽहं पृथिव्याः” (अथर्ववेद)। अतः हम भूमि के विक्रय अथवा सौदे की बात नहीं करते; हम उसके हस्तांतरण की बात करते हैं — एक स्वामी से अगले स्वामी तक, स्पष्ट अधिकार के साथ।
परामर्श के क्षेत्र
- भूमि-अभिलेखों का परीक्षण — खसरा, खतौनी (B-1), नक्शा — तथा Title Chain का परीक्षण
- राजस्व प्रक्रियाएँ, जिनमें नामांतरण एवं Diversion सम्मिलित हैं
- भूमि-हस्तांतरण से पूर्व Due Diligence — भू-स्वामी एवं भावी स्वामी, दोनों हेतु
हमारा परामर्श अभिलेखीय है, विधिक राय नहीं; यह स्वामित्व की प्रत्याभूति भी नहीं देता। जहाँ विधिक राय आवश्यक हो, वहाँ हम यह स्पष्ट बताते हैं, और वह अधिवक्ता से ली जानी चाहिए।
आप कौन हैं
भू-स्वामी
- जब तक अधिकार स्पष्ट न हो, कोई भावी स्वामी प्रस्तुत नहीं किया जाता।
- आपका सम्पर्क-विवरण भावी स्वामी को सीधे नहीं दिया जाता।
- यदि भूमि पहले से अन्य लोगों को दिखाई जा चुकी है, तब भी Mandate सम्भव है; पूर्व-सम्पर्क आरम्भ में ही लिखित रूप में अंकित एवं निर्धारित कर लिए जाते हैं।
भावी स्वामी
- कोई भी भूमि अभिलेख-परीक्षण के उपरांत ही आपके समक्ष लाई जाती है।
- अभिलेखों का मिलान MP Bhulekh portal एवं जारीकर्ता कार्यालय से किया जाता है।
- अपनी स्थिति हेतु नीचे “अभिलेख-जाँच” देखें।
Investor
- किसी भी निर्णय से पूर्व अभिलेखीय स्थिति का परीक्षण।
- जहाँ भूमि में अनेक खसरे हों, वहाँ प्रत्येक का पृथक् परीक्षण।
दूरस्थ अथवा विदेश में रहने वाले स्वामी
- भारत में भूमि प्राप्त करने हेतु — अभिलेख-परीक्षण एवं मार्गदर्शन; प्रारम्भिक चरण आपके आए बिना भी आरम्भ हो सकते हैं।
- अपनी भूमि के हस्तांतरण हेतु — अभिलेखों की पूर्व-तैयारी एवं स्वामित्व-सत्यापन।
- राजस्व-सम्बंधी चरणों में दूरस्थ मार्गदर्शन।
- धन अथवा हस्ताक्षर सम्बंधी पुष्टि केवल प्रत्यक्ष भेंट अथवा registered post से।
राजस्व एवं उत्तराधिकार
- नामांतरण, बँटवारा एवं उत्तराधिकार की प्रक्रिया में मार्गदर्शन।
- उत्तराधिकारियों एवं सह-खातेदारों हेतु शुद्ध अभिलेखीय भाषा।
- तहसील एवं राजस्व न्यायालय के चरणों की स्पष्ट जानकारी।
विवाद में फँसी भूमि
- हस्तांतरण के उपरांत भी अस्पष्टता अथवा विवाद सामने आ सकता है — यह असामान्य नहीं।
- पहला चरण है वास्तविक अभिलेखीय स्थिति की निष्पक्ष समीक्षा, पूर्व हस्तांतरणों सहित।
- यह समीक्षा कोई प्रस्ताव अथवा विधिक राय नहीं; इसका उद्देश्य उचित अगला चरण दिखाना है।
अभिलेख-जाँच
भूमि प्राप्त करने से पूर्व
- खसरा एवं खतौनी (B-1) की नवीनतम शासकीय प्रति
- नक्शा, तथा स्थल पर सीमाओं का मिलान
- पूर्ववर्ती वर्षों की Title Chain
- उप-पंजीयक कार्यालय से भार-मुक्ति प्रमाण-पत्र (EC)
- वर्तमान भू-स्वामी के नाम नामांतरण की प्रविष्टि
अपनी भूमि के हस्तांतरण से पूर्व
- स्वयं के नाम की अद्यतन खतौनी
- राजस्व अभिलेख में नाम एवं रकबा का मिलान
- पैतृक भूमि हो तो नामांतरण अथवा फौती आदेश
- सह-खातेदारों का अनापत्ति-पत्र
- भूमि बंधक-मुक्त होने का साक्ष्य
राजस्व प्रक्रिया
- मृत्यु प्रमाण-पत्र, उत्तराधिकार के प्रकरण में
- वंशावली
- सह-खातेदारों की सहमति अथवा बँटवारे का अभिलेख
- पटवारी हल्का प्रतिवेदन
NA Conversion / Diversion
- भूखंड के वर्तमान भू-अभिलेख
- सक्षम राजस्व अधिकारी को आवेदन
- प्रस्तावित भू-उपयोग परिवर्तन का विवरण
अभिलेखों का आधार
क्षेत्रफल एवं राजस्व विवरण में MP Bhulekh portal का live अभिलेख प्रथम संदर्भ माना जाता है — हस्तलिखित अथवा पुरानी प्रति की अपेक्षा; आवश्यकता होने पर तहसील अभिलेख से भी मिलान किया जाता है। हमें दी गई प्रत्येक प्रति — जैसे EC, खसरा की प्रतिलिपि, NA आदेश अथवा NOC — जारीकर्ता कार्यालय अथवा शासकीय portal से मिलान के उपरांत ही आधार बनती है।
हम क्या नहीं करते
- हम भू-स्वामी एवं भावी स्वामी का सम्पर्क-विवरण सीधे एक-दूसरे को नहीं देते।
- हम RERA-registered projects का विपणन नहीं करते।
- हम अस्पष्ट अभिलेखों वाले किसी हस्तांतरण को आगे नहीं बढ़ाते, चाहे कितना भी आग्रह हो।
- हम किसी भी सूचना अथवा प्रस्ताव पर तब तक कार्य नहीं करते, जब तक वह वास्तविक स्वामी से अथवा उनके द्वारा वैध रूप से प्राधिकृत व्यक्ति से पुष्ट न हो।
पुष्टि
आज स्वर एवं लेखन-शैली का अनुकरण सरलता से सम्भव है। अतः धन अथवा हस्ताक्षर सम्बंधी कोई भी पुष्टि केवल प्रत्यक्ष भेंट अथवा registered post से ली जाती है — केवल दूरभाष अथवा WhatsApp पर कभी नहीं।
भुगतान केवल Mandate में अंकित खाते में होता है। उस खाते की पुष्टि केवल प्रत्यक्ष भेंट अथवा registered post से होती है; किसी अन्य खाते में भुगतान का आग्रह करने वाले प्रत्येक सन्देश को अमान्य समझें।
आपके अभिलेख
कार्य हेतु कोई भी अभिलेख लेने से पूर्व आपको एक लिखित सूचना दी जाती है, जिसमें बताया जाता है कि वह क्यों आवश्यक है, कैसे रखा जाता है, और उस पर आपके क्या अधिकार हैं। गोपनीयता पृष्ठ भी देखें।
आरम्भ कैसे करें
- दूरभाष, WhatsApp अथवा email से सम्पर्क करें। अपनी स्थिति संक्षेप में बताएँ।
- हम बताते हैं कि विषय हमारे कार्यक्षेत्र का है या नहीं, और उसमें क्या आवश्यक होगा। यदि नहीं है, तो यह स्पष्ट कह देते हैं।
- प्रारम्भिक परीक्षण किन अभिलेखों से आरम्भ होगा, यह स्पष्ट किया जाता है।
- कार्य की सीमा एवं शुल्क Mandate में लिखित रूप से निर्धारित होते हैं। इसके बिना कोई परामर्श औपचारिक रूप से आगे नहीं बढ़ता।
- आपसे कोई अभिलेख लेने से पूर्व उसकी लिखित सूचना दी जाती है।
शुल्क की कोई राशि यहाँ प्रकाशित नहीं की जाती, क्योंकि प्रत्येक प्रकरण भिन्न होता है। शुल्क कार्य आरम्भ होने से पूर्व Mandate में लिखा जाता है, पश्चात् नहीं।
कार्य-क्षेत्र
हमारा कार्य जुन्नारदेव, जिला छिंदवाड़ा, मध्यप्रदेश केंद्रित है। मध्यप्रदेश के बाहर का प्रकरण उसकी अपनी परिस्थिति के अनुसार देखा जाता है।
सामान्य प्रश्न
Mandate
Mandate क्या है?
Mandate एक लिखित सहमति है, जो हमारे कार्य की सीमा एवं निबंधन स्पष्ट करती है। इससे दोनों पक्षों को स्पष्टता मिलती है; इसके बिना कोई परामर्श औपचारिक रूप से आगे नहीं बढ़ता।
भूमि की चर्चा पहले से अन्य लोगों से हो चुकी है। क्या यह बाधा है?
नहीं। ऐसी स्थिति में ही Mandate सर्वाधिक सहायक होता है। पूर्व-सम्पर्क Mandate के साथ अंकित किए जा सकते हैं, और उनका निर्धारण आरम्भ में ही लिखित रूप में होता है।
अभिलेख एवं गोपनीयता
क्या मेरी भूमि का विवरण सबको दिखाया जाएगा?
नहीं। विवरण केवल उतना ही साझा होता है जितना कार्य के लिए आवश्यक हो, जैसा गोपनीयता पृष्ठ पर बताया गया है।
यदि मेरे अभिलेखों में कोई अपूर्णता हो तो?
पहले उस अपूर्णता की पहचान की जाती है। जब तक स्थिति स्पष्ट न हो, कोई भावी स्वामी प्रस्तुत नहीं किया जाता — यह आपकी सुरक्षा है, बाधा नहीं।
प्रक्रिया
इसमें कितना समय लगता है?
यह भूमि की स्थिति, उपलब्ध अभिलेखों एवं भावी स्वामी मिलने पर निर्भर है, अतः कोई निश्चित समय नहीं बताया जा सकता। प्रत्येक चरण पर स्थिति स्पष्ट की जाती है।
क्या मुझे बार-बार आना पड़ेगा?
अधिकांश संवाद दूरभाष पर सम्भव है। प्रत्यक्ष भेंट केवल हस्ताक्षर एवं महत्वपूर्ण चरणों में आवश्यक होती है — आपकी ही सुरक्षा हेतु।
पारिवारिक स्वामित्व एवं प्राधिकार
भूमि परिवार के अनेक सदस्यों के नाम है। क्या सभी की सहमति आवश्यक है?
हाँ। संयुक्त स्वामित्व में प्रत्येक सह-खातेदार की लिखित सहमति आवश्यक है। यह आरम्भ में ही निर्धारित किया जाता है।
मैं स्वामी नहीं, परिवार का सदस्य हूँ। क्या मैं संवाद आरम्भ कर सकता हूँ?
हाँ। आप सुझाव एवं समन्वय में सहायक हो सकते हैं। Mandate सदैव वास्तविक स्वामियों के नाम से होता है, और उसके निबंधन सीधे उनके समक्ष रखे जाते हैं।
क्या कोई भी व्यक्ति किसी भूमि का विवरण लेकर सम्पर्क कर सकता है?
जो व्यक्ति स्वयं स्वामी नहीं है, उसे स्वामी की ओर से बात करने का वैध प्राधिकार दिखाना होगा — लिखित सहमति अथवा Power of Attorney। इसके बिना कोई सूचना अथवा प्रस्ताव औपचारिक रूप से आगे नहीं बढ़ता।
हमारे साथ कार्य
यदि आप क्षेत्र में कार्य करते हैं — भूमि की सूचना लाते हैं, अथवा अपने क्षेत्र में स्थानीय सम्पर्क हैं — और हमारे साथ कार्य करना चाहते हैं, तो नीचे पूछताछ-खंड से लिखें। कोई भी सूचना वास्तविक भू-स्वामी की लिखित पुष्टि के पश्चात् ही आगे बढ़ती है, और हमारे साथ कार्य करने वाला व्यक्ति किसी भी पक्ष के समक्ष Rudra Realty Group का प्रतिनिधित्व नहीं करता।
प्रत्येक सम्बंध छोटे एवं निर्धारित कार्यों की परीक्षण-अवधि के पश्चात्, लिखित अनुबंध से ही आरम्भ होता है; निबंधन प्रत्येक प्रकरण में पृथक् निर्धारित होते हैं। यह नियोजन का प्रस्ताव नहीं है।
पूछताछ भेजें
अपनी स्थिति चुनें और एक-दो पंक्तियाँ लिखें। सन्देश आपके अपने उपकरण पर तैयार होता है, और तभी जाता है जब आप स्वयं उसे WhatsApp अथवा email से भेजते हैं।
कृपया यहाँ कोई खसरा संख्या, स्वामी का नाम अथवा कोई राशि न लिखें। ऐसे विवरण केवल प्रत्यक्ष भेंट पर साझा किए जाते हैं।
उत्तर सामान्यतः दो कार्य-दिवसों के भीतर दिया जाता है।
सम्पर्क
कृपया दूरभाष, WhatsApp अथवा email से सम्पर्क करें।